Для начала у Вас должна быть такая потребность, а потом Вы должны представить, в какой именно квартире хотите жить. Сколько комнат там должно быть? Что там должно находиться? И что именно Вам нужно для ощущения комфорта?

Для того чтобы Гарантированно Решить Квартирный Вопрос, Вам нужно заплатить 3 суммы.
Если вдруг Ваши возможности не совпадают с Вашим намерением, то, по-моему, это – отличный повод и стимул для более продуктивной самореализации, не так ли?

Если квартира нравится Вам с первого показа – Радуйтесь! и Снимайте! Представьте, сколько Времени останется у Вас на Любимые занятия! а время нынче дорожает, как, впрочем, и все остальное. Тот факт, что не нужно будет больше ходить, искать, выбирать, Должен Очень Радовать Вас! Запомните!

Чтобы квартира, которая Вам понравилась, стала в итоге Вашей, Обязательно берите с собой деньги (хотя бы на залог 5000-10000) и Паспорт. Квартира может просто ускользнуть к тому, кто позаботился их взять.

   Найти на вторичном рынке подходящую вам квартиру – полдела. А вот ухитриться купить эту квартиру и правильно оформить сделку, которую потом не признают недействительной, – это уже задача гораздо более сложная, которая зачастую бывает под силу не каждому, решившему сделать это самостоятельно. Впрочем, о привлечении к покупке недвижимости профессионалов мы еще поговорим, а сейчас обозначим основные линии поведения покупателя вторичного жилья.
Возможные сложности в покупке "вторички" зависят от множества условий покупки.

Одно из них – форма продажи.

Самый простой вариант - прямая продажа. Она же "чистая". Этот вариант – лучший подарок для покупателя. Почему? Потому что продавец имеет на руках достаточную сумму, чтобы не продавать свою имеющуюся в наличии квартиру. В свою очередь, в этой покупаемой квартире никто не живет (и самое главное, в ней никто не прописан), она не отягощена семейными или имущественными спорами, прошлое этой недвижимости чисто. Вероятность срыва такой сделки близка к нулю. Соответственно, и цена такой квартиры будет несколько выше – обычно процентов на десять.

Альтернативная сделка

Другой вариант ласково именуется "встречной" или "альтернативой" и означает, что покупатель вынужден сначала продать собственную квартиру, чтобы тут же отдать свои кровные за новую жилплощадь. Раньше проблемы "встречки" решались путем обмена равноценной неприватизированной площади и полюбовным договором продавца и покупателя о мзде за ухудшение жилищных условий одной из сторон.
Но и "встречка" – не самый сложный вариант.

Еще возможна так называемая "покупка с отягощением".

Зачастую обстоятельства вынуждают нас продавать и покупать не свободную от прав третьих лиц квартиру. Да, сделать это намного сложней, и поэтому продавцу приходится снижать стоимость квартиры. Допустим, в продаваемой квартире на момент ее приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не участвовал в приватизации. Но на момент продажи квартиры он оказался прописанным в новой квартире родителей. Момент щекотливый, но решаемый.
В принципе, поскольку речь в данном случае идет не о лишении ребенка права собственности, а всего лишь о снятии его с регистрационного учета, у нового собственника (то есть у вас) будет веское основание для выписки ребенка. Согласно ст. 292 ГК в новой редакции, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования жилым помещением при переходе права собственности. Но процедура выписки потребует от вас обращения в судебные инстанции, а это может занять немало времени, которое, как известно, деньги. Да и судебные издержки-расходы нельзя со счетов сбрасывать...

Квартира под арестом

Такие "мелочи" – ничто по сравнению с вариантом, когда на продаваемую квартиру налагается судебный, прокурорский или следственный арест, или же в ее истории имеются неисполненные супружеские, наследственные или иные имущественные обязательства. Поводом для расторжения такой сделки могут стать также договора залога, ренты, аренды, которые на момент продажи имеют отношение к данной жилплощади. Ну и уж совсем худо, когда сделка оказывается совершенной недееспособным лицом или по принуждению.

Любое из вышеперечисленных условий является достаточным основанием для того, чтобы суд либо вернул квартиру ее бывшему владельцу, либо не разрешил вам оформить эту квартиру в собственность. Естественно, имущественный или семейный спор может быть разрешен положительно, то есть в ваших интересах. Но сколько вы за это время потеряете нервов, здоровья, денег и прочих ценных ресурсов, это одному богу известно. Так что, соблазнившись низкой ценой такой "нехорошей квартиры", будьте готовы к разного рода "сюрпризам".

Основное правило для покупателя: проверять, проверять и проверять.

Проверять нужно все: личность продавца (оказывается, именно это на сегодняшний день является одной из самых сложных процедур), его дееспособность, а также историю продаваемой квартиры... Да, это потребует от вас вполне определенных усилий, времени, денег... Но ставка слишком велика, чтобы пустить процесс на самотек и предоставить все воле божьей. Если возможностей "нагреть" покупателя на первичном рынке существует не так уж и много (но как ни странно, ими мошенники пользуются с завидной регулярностью и успехом), то изобретательность любителей больших и легких денег на вторичном рынке жилья просто не знает границ.
Но прежде чем мы приступим к разговору об этом, нелишним будет помочь вам выработать стратегию вашего поведения на самом, что называется, невинном этапе - просмотре квартиры. Ведь прежде чем что-то купить, мы придирчиво (или не очень) и долго (или не совсем) выбираем объект наших притязаний. Оказывается, не только покупку квартиры, но и выбор ее нужно делать с умом.

Удивительно недорогая квартира

Посмотрите газетную уголовную хронику. Там вы найдете массу описаний случаев, когда покупателю недвижимости (который озвучил свое желание с помощью объявления в газету, а то и вовсе на столбе) позвонили "продавцы" удивительно недорогой квартиры и мягко и ненавязчиво пригласили его посмотреть квартиру, взяв с собой залог. В результате этот покупатель квартиры вовсе не увидел. Равно как и своих денег, которые он имел неосторожность иметь при себе, мобильного телефона и прочих ценностей. А некоторым таким покупателям уже не суждено увидеть белый свет – обычно их избивают до полусмерти на подступах к квартире, указанной неизвестным голосом по телефону, чтобы поживиться, чем послали бог и наивность потенциального квартировладельца.
Так что разъезжая по адресам, возьмите себе за правило соблюдать несколько нехитрых рекомендаций, возможно, они сохранят вам не только ваши деньги, но и жизнь.
Когда вы ведете предварительные телефонные переговоры с владельцем квартиры, дайте ему понять, что приедете на встречу не один. Попросите абонента продиктовать вам свой номер, чтобы "перезвонить ему через 10 минут". Если у вас есть АОН – замечательно. В случае отказа собеседника сообщить вам свой номер, вежливо попрощайтесь с ним и возблагодарите небо за то, что не ввязались в темную авантюру.
Перед тем как ехать смотреть квартиру, сообщите родственникам, соседям, знакомым или друзьям адрес, по которому вы поехали. И желательно в письменной форме. И не думайте, что ангельский голос милой девушки на том конце провода спасет вас от столкновения с грубой реальностью – сколько простаков погорели на обаятельных "подсадных утках"!
Когда вы уже на месте и уже вошли в квартиру, сразу попросите разрешения позвонить. Скажите, что вам нужно сделать срочный звонок, и если вам откажут в доступе к телефону, симулируйте приступ диареи и бегите вон из квартиры, пока все не кончилась для вас гораздо худшими недомоганиями. Если телефон вам предоставят, невинно сообщите заранее подготовленному к такому звонку человеку, где вы находитесь и через сколько времени вас ждать, и у какого подъезда. При удачном завершении звонка можете немного успокоиться - прямо на выходе из квартиры вам не причинят никакого вреда.

Не дразните гусей

Ну и естественно, не дразните гусей. Как бы вы ни заботились о своем статусном внешнем виде, не стоит приезжать на просмотр квартиры на дорогой иномарке или в одежде из последней коллекции знаменитого дизайнера. Мошенники и откровенные бандиты воспринимают "крутой прикид" покупателя как сигнал к немедленным действиям, а то второго такого случая им может не представиться. Если же намерения продавца чисты, ваша вызывающе дорогая одежда не позволит вам с чувством, толком и расстановкой поторговаться.

Торг

Ну вот, о собственной безопасности вы подумали. Теперь ваш святой долг – попытаться сбросить цену. Вам необходимо обнаружить как можно больше существенных (и не очень) недостатков квартиры. Не ленитесь шевелиться и заглядывать во все щели и углы. Не стойте, пассивно слушая заливающегося соловьем сладкоречивого продавца, встревайте в разговор, комментируйте, жестикулируйте, отпускайте критические замечания.

Даже если вы не нашли недостатков, апеллируйте к неблагоприятной экологической обстановке (а где она сейчас благоприятна?), кармическим нарушениям энергетического фона, слухам о незаконном проживании в районе нечистой силы и т. д. Как бы нелепо ни выглядели ваши претензии, раз вы собираетесь платить деньги, и немалые, вы можете позволить себе иметь маленькие слабости.

Главная опасность - продажа квартиры по подложным (недействительным) документам.

После того как всласть поторговались, подумайте о том, где, как и в какой извращенной форме вас могут обмануть в дальнейшем. Главная опасность - продажа квартиры по подложным (недействительным) документам. Поэтому приготовьтесь к тому, что вам придется проверить:
паспорт собственника продаваемой квартиры;
базу данных рынка недвижимости;
правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
последовательность предыдущих отчуждений продаваемой квартиры;
местонахождение и состояние здоровья предыдущих собственников квартиры;
наличие или отсутствие юридических отягощений и запретов на продажу квартиры.
Не ленитесь использовать информацию, которую вы смогли получить от бдительных бабушек, вечно сидящих на лавочке перед входом в подъезд. Вполне возможно, что они дадут вам ценные сведения о прежних жильцах, "непонятно куда уехавших" два месяца назад, и об этом "странном молодом человеке", с которым вы только что беседовали как с законным владельцем жилплощади. Такие разговоры должны навести вас на вполне определенные подозрения.

А уж дальше начинайте полномасштабную проверку всех возможных аспектов сделки. Чем больше вам удастся "накопать" информации относительно продавца и его "товара", тем меньше вероятность срыва сделки или обмана.
Первое, что жизненно необходимо сделать, – это проверить личность продавца квартиры. Делать это нужно обязательно, и в этом вопросе ни в коем случае не стоит скромничать. Предупредите продавца, что удостоверяющие его личность документы, а также правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру вы собираетесь отнести в соответствующие службы к соответствующим специалистам. Мошенникам такая перспектива вряд ли понравится, а честного человека это не заставит почувствовать себя униженным. Если, конечно, вы ведете себя достаточно корректно.

"Аллах не Минздрав, предупреждать не будет..."

Итак, паспорт. На сегодняшний день это единственно возможный документ для совершения сделки с недвижимостью. Причем речь идет о паспорте, выданном после 1992 года. Если вам предлагают довольствоваться воинским билетом или того хуже – справкой о прописке на территории воинского подразделения, попрощайтесь с доблестным офицером, какой бы выгодной для вас ни казалась сделка.
Вас должны насторожить (несмотря на дату выдачи и срок регистрации его владельца) паспорта бывших союзных республик, особенно государств Северного Кавказа, Закавказья, Средней Азии, Краснодарского края. То же самое можно сказать о внешне безупречных паспортах, в которых дата рождения владельца почему-то плохо стыкуется с его реальным "внешним" возрастом. ДЛЯ проверки личности продавца желательно обращаться в профессиональную службу безопасности, ведь ушлые мошенники переклеивают фотографии, вставляют чистые страницы, используют поддельные штампы о прописке (регистрации), изменяют серии и номера паспорта. Подлог может быть выявлен только в процессе спецконтроля.

Профессиональная проверка может выполняться работниками служб безопасности риэлторских фирм, частными детективными агентами. Нелишним будет проверить вашего продавца через максимальное количество указанных ниже служб:
центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ ГУВД);
зонально-информационный центр;
база данных городской телефонной сети;
единый государственный реестр прав (ЕГРП);
база данных главного нарколога. На худой конец можно обратиться к участковому, который за определенное вознаграждение может организовать Проверку через зонально-информационный центр (ЗИЦ). Он же может дать вам информацию о семейном положении и судимостях вашего продавца. Все эти дополнительные услуги, соответственно, выполняются по взаимной и полюбовной договоренности, которая обойдется вам гораздо дешевле, нежели потеря стоимости квартиры. Другое дело, если вы, получив массу негативной информации, все же решитесь на сделку, ну что ж, тогда ваши потери увеличатся... Как говорят на Востоке: "Аллах не Минздрав, предупреждать не будет..."

Чья квартира?

Следующий этап - проверка правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. Это дело еще более сложное, нудное, но сделать его жизненно необходимо. Первое, что вас должно насторожить, – тот факт, что при первой встрече продавец предоставляет вам не подлинники, а только копии этих документов. Это, конечно, свидетельствует об осторожности продавца, но вам-то от этого не легче. Не принимайте окончательного решения и ничего не подписывайте, пока не увидите (а лучше не пощупаете) подлинники.
Сообщите несговорчивому и подозрительному продавцу, что обязательно предъявите эти самые копии куда надо. А еще лучше сделайте копии самостоятельно и отдайте их на экспертизу профессионалам. Мошенник или аферист не захочет связываться со столь "подкованным" клиентом и, скорее всего, отправится на поиски более доверчивого, благо их в нашем отечестве хватает.
Запомните: вступать в какие-либо юридические или финансовые отношения с продавцом (подписывать договор купли-продажи или вносить аванс или задаток) вы можете только после тщательной проверки как личности продавца, так и предъявленных вам подлинников правоустанавливающих документов. Тут особняком стоит вопрос о проверке цепи сделок отчуждения данной квартиры.
Еще большим недоверием вы должны проникнуться к поверенному продавца, который собирается заключать с вами сделку от лица законного владельца. Как бы солидно ни выглядела доверенность, вы не можете ручаться, что настоящий хозяин квартиры в данный момент жив-здоров и находится во вменяемом состоянии. Впрочем, это уже тема для другой беседы..

  Чем необходимо руководствоваться потребителю при выборе жилья? Как не ошибиться при покупке квартиры в новостройке? Эти вопросы являются актуальными и на сегодняшний день. Своими профессиональными советами поделился руководитель отдела продаж ЗАО «ФРИСП» (ЖК «МАКСИМА» и ЖК «УЮТНЫЙ») Евгений Барышев.

Евгений Барышев: Прежде всего, покупателю необходимо прояснить ряд очень важных моментов.   Например, застройщику могут быть заданы следующие вопросы:

Как долго вы работаете на строительном рынке?

Какие дома вы уже строили?

Где их можно увидеть?

Кто ваш инвестор?

Как найти добросовестного застройщика, который бы довел строительство до конца и не исчез с вашими накоплениями, а новый дом был бы комфортным и надежным?

Если этот дом для вашего застройщика первый, отнеситесь к нему максимально внимательно, как бы вам ни нравился проект, цены и отзывы в прессе.

Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), такому застройщику можно верить.

Хорошо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство. Как правило, эти компании широко известны, и в газетах или в Интернете можно найти сведения о том, стоит ли приобретать у них квартиру.

Правда, все эти вопросы теряют свою актуальность, когда дом уже построен. Там уже жилье говорит само за себя.

Могу ли я ознакомиться с документами на землю и разрешением на строительство?

Где была опубликована ваша проектная декларация? Ее можно посмотреть? 

У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю);

- разрешение на строительство;

- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая Интернет, проектную декларацию - это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, налоговой инспекции), стоит всерьез насторожиться.

 Заключены ли договоры с Облгазом и Нижновэнерго? 

Подключение коммуникаций стоит недешево и времени занимает немало. Крайне обидно выяснить, что о теплых полах и прочих технических удобствах в новенькой квартире придется забыть: не хватит выделенной энергетиками мощности.

Поэтому хорошо бы, если еще на этапе котлована застройщик имел техусловия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это предполагает, что возможность для подведения коммуникаций есть, а газ, свет и воду жильцы нового дома получат сразу после вселения.

 Я бы предпочел заключить договор долевого строительства. 

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства):

- договор долевого строительства по 214-му федеральному закону;

- договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;

- вексельный договор;

- договор уступки прав и другие.

На данный момент наиболее надежны договоры долевого участия. Остальные, может, и не хуже, но к ним нужно более внимательно присматриваться, они требуют большей юридической грамотности от участника договора (или привлечения юриста).

Договор долевого строительства должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Особенно внимательно следует отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.

 Осматриваем дом 

Тип строящегося дома - кирпичный, панельный или каркасно-монолитный? 

Городские многоэтажные дома бывают нескольких типов: кирпичные, панельные, каркасно-монолитные и комбинированные. Причем под внешней отделкой не всегда отличишь один от другого.

Кирпичные дома – самые традиционные, выдержавшие проверку временем. В последнее время из кирпича в основном строят элитные дома и дома малой этажности. Причина – такие дома недешевы и требуют больше времени на возведение.

Панельные дома возводятся из крупных панелей слоистой структуры. Из панелей можно поставить дом достаточно быстро. Панели позволяют строить теплые и прочные дома до 20 этажей (при доскональном выполнении всех технологических условий). Но надо учитывать несколько особенностей такого дома:

- невозможность перепланировки (сносить панельные стены нельзя, потому изначально стоит внимательно отнестись к планировке покупаемой квартиры);

- слабая звукоизоляция между стенами и перекрытиями.

Каркасно-монолитные дома – наиболее перспективное направление в строительстве, сочетают в себе основные достоинства кирпичного и панельного дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, проектировщики могут исходить из любого расположения комнат. То есть, практически любую внутреннюю стену в квартире можно снести.

Обратите только внимание на то, что некоторые застройщики, желая сэкономить на материалах, предлагают квартиры вообще без внутренних перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами спланировали свою квартиру.

   Из какого материала сделаны стены и комнатные перегородки? 

При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, силикатные блоки, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие блоки.

Кирпич – один из наиболее качественных материалов с точки зрения звуко-, теплоизоляции и конструктивной прочности.

Силикатные блоки выполнены из тех же материалов, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент, тем самым удешевив строительство, а также улучшить экологические показатели жилья благодаря использованию меньшего количества цемента (цемент считается одним из самых экологически неблагоприятных материалов).

Пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные и т.п. блоки производятся по технологии вспенивания исходного материала для получения большей пористости. Потому стены из таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции. Правда, такие материалы, хотя и ускоряют процесс строительства, имеют некоторые неудобства:

- не очень прочные, сложно сказать, как поведут себя через несколько десятков лет (в нашей стране нет практики использования подобных блоков в течение 30-70 лет);

- в них трудно вбить гвоздь (а, следовательно, прикрепить гардины, повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочие крючки и вешалки).

 Сколько квартир на площадке? 

Е. Б.: Обычно, чем меньше, тем лучше и, как правило, дороже. Есть существенная разница между проживанием на одном этаже двух семей и десяти.

  

На перспективу 

Куда выходят окна моей квартиры?

Что здесь планируется построить через пять лет?

Есть ли рядом промышленные предприятия (свалки, кладбища, железные дороги)? 

При покупке жилья надо смотреть вперед как минимум, лет на десять.

Купишь, например, квартиру с видом на Волгу, а через семь лет перед окнами вырастет стена другого дома. Или тихое место, спустя некоторое время, обновится масштабным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в этом смысле дома, построенные на берегу реки, рядом со склоном холма, близ памятников культуры или поставленные методом точечной застройки близ относительно молодых домов. В таком случае владелец квартиры получает гарантию того, что ему не придется невольно подглядывать в окна соседям. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной администрации.

Если покупаешь новостройку в жилищном комплексе домов на восемь, особенно если приглянувшийся дом – первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Дело в том, что скорость постройки одного 17-этажного дома – не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу восемь домов, ни у одного застройщика нет.

 Насколько удобна транспортная развязка?

Есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом?

Сколько мест для машин приходится на одну квартиру в доме? 

Еще один важный фактор - возможность быстро доехать до центра города (места работы). Понятно, что когда от дома к центру идет единственная дорога, запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам. А если таких дорог две-три, добраться до места без потерь времени гораздо легче.

Очень хорошо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть остановка общественного транспорта, где проезжает несколько видов автобусов. А вот когда окна дома выходят на оживленную магистраль и остановку – не очень хорошо.

Если вы купили квартиру в большом доме в центре города с ограниченной территорией вокруг здания, вам гарантированы две неприятности: автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит машинами. Замечательно, если проблема ночевки автомобилей решена изначально: то есть, предусмотрена подземная парковка и стоянка для гостевых машин. Даже если у вас нет собственного автомобиля, выясните, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Чем больше, тем лучше.

 Оцениваем инфраструктуру 

Охраняется ли территория?

Предполагается ли помещение для консьержа?

Что будет располагаться на первых этажах дома?

Какова инфраструктура района?  

Е. Б.: Два первых вопроса в большей степени касаются элитных домов и их состоятельных жильцов. Остальные будут интересны буквально всем.

Многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны, подземные гаражи и фитнес–центры.

Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса.

Если же квартира приобретается в новом районе, стоит поинтересоваться у застройщика, ведется ли строительство школы, детских садов, будет ли производиться озеленение и, самое главное, узнать сроки.  

Если инфраструктура еще не сложилась, грустно, конечно. С другой стороны, можно быть уверенным, что через несколько лет, когда все необходимое появится, стоимость приобретенного нынче жилья существенно возрастет.

 Какие лифты в доме, сколько их?

Где они расположены мусоропроводы?

Е. Б.: Многие знают, что такое громыхающий лифт в подъезде. Некоторые застройщики в погоне за экономией устанавливают в домах лифты низкого качества, другие не экономят на вашем комфорте. Поэтому посмотрите, какие лифты поставлены в вашем доме. Также обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов.

 Планировка и отделка квартиры

Возможно ли в дальнейшем провести перепланировку квартиры?

Надо учесть, что приобретение жилья в панельном доме означает совершенно определенную и неизменную планировку. В панельном доме нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, как правило, невозможно. Остается выбирать планировку из тех вариантов, которые предусмотрены в доме данной серии.

В монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, поэтому единственное, что ограничивает фантазию проектировщиков и жильцов - это санитарные нормы и правила.

 Вы продаете квартиру без отделки или с отделкой?

Что включает в себя отделка в вашем доме? 

Существует три основных варианта.

Без внутренней отделки. Покупатель получает бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводка электричества представлена электросчетчиком и двумя проводами.

С одной стороны, полный простор для творчества владельцев. С другой, им предстоит тяжелый (в прямом и переносном значении) ремонт. Можно прикинуть, сколько придется таскать на 10-16 этаж цемента, кирпича, сантехники, клея (добавьте к стоимости материалов и рабочей силы стоимость услуг грузчиков – по 100 рублей за этаж, а лифты, как правило, в новых домах не работают).

Черновая отделка. Включает в себя цементную стяжку пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой (белая гипсовая – экологически чище и приятнее внешне). А также электрическую разводку по всей квартире с монтажом выключателей и розеток и двойной стеклопакет на окнах с монтажом откосов и подоконников. В такой дом тоже сразу не въедешь, но основные трудоемкие работы уже сделаны. Владельцу остается чистовая отделка. Она и приятнее, и легче.

Муниципальная отделка. Отличается тем, что в такую квартиру можно сразу въехать и жить. В ней есть газовая или электрическая плита, сантехника, на полу постелен линолеум, стены оклеены обоями или покрашены, застеклены окна, есть подоконники, произведена электроразводка, установлены выключатели и розетка. Естественно, отделка произведена из материалов бюджетного качества и без особой фантазии. Но ремонт впоследствии можно сделать и самим

 Помимо этого, необходимо еще учесть следующее:

Вопрос экологии. Покупая квартиру, хорошо бы предусмотреть, чем будем дышать мы и наши дети. Если постараться, в Интернете можно найти экологические карты города, где обозначено загрязнение вод и воздушного бассейна, величина электромагнитного излучения в разных районах, состояние с шумовым загрязнением и с загрязнением тяжелыми металлами, техногенные и опасные геологические процессы.

 Приемка дома

Какой бы ни была квартира (без отделки, с черновой отделкой или муниципальной), она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что ожидали (и что обещал застройщик), вы не обязаны принимать квартиру в том виде, в каком вам ее предлагают. Если есть обоснованные претензии, подтвержденные СНиПами и ГОСТами, обещаниями застройщика, прописанными в договоре, то будущий владелец квартиры имеет право составить акт о недоделках, в котором указываются все претензии. И, пока их не устранят, акт приемки не подписывается.

Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, как говорят юристы, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков

 Инвестиции в недвижимость

Как выбирать недвижимость в качестве вложения денег?

При выборе жилья в нынешней экономической ситуации нужно внести в привычный алгоритм действий некоторые коррективы.

1. В настоящее время не очень выгодно вкладывать средства во вторичный фонд. Этот сектор был переоценен, и, по прогнозам, цены на «вторичку» будут сползать процентов на 30 от пиковой стоимости. Поэтому вкладываться в недвижимость, которая дешевеет, неразумно.

2. Не стоит вкладываться и в строительные объекты, степень готовности которых меньше 70-80 процентов. Очень рискованно (разве только строит их ваш ближайший друг, в честности и состоятельности которого вы уверены на 100 процентов).

3. Наиболее выгодным и перспективным является вложение средств в уже законченные и сданные объекты (либо почти законченные). В этом случае риск существенно ниже. А в силу того, что большое количество строек в городе уже остановлено, а новые в ближайшее время не начнутся. Следовательно, к 2010-2011 году нижегородцев ждет дефицит новой сданной недвижимости, который влечет за собой повышение цен. Таким образом, тот, кто купит жилье сейчас, как минимум, ничего не потеряет, а в будущем сможет заметно увеличить свой капитал.

Сдача жилья в аренду – весьма распространенный бизнес: по самым скромным оценкам, им занимаются сегодня десятки тысяч москвичей. Но каждому, кто вновь приходит на этот рынок, приходится разузнавать все самостоятельно. Ничего, смеем уверить, сложного. Постараемся ответить на самые частые вопросы.

Как определить цену? Это проблема для дорогого рынка. В зависимости от качества квартиры могут предлагаться и за $5 тыс., и за $15 тыс. в месяц. Что касается рынка массового, то здесь все – и квартиры, и мебель в них, и снимающие – практически одинаковы. Оттого и цены четко сложившиеся. И самый простой способ узнать, за сколько можно свою квартиру сдать, – это позвонить по объявлению «сдать-снять», коими сегодня полны и газеты, и Интернет. Вы попадете в агентство недвижимости, сотрудники которого по телефону оценят вашу недвижимость. Для верности можно проделать эту процедуру 2-3 раза.

Пока же – что называется, в рамках общего развития – скажем, что цены на аренду в последние месяцы заметно повысились. Тут сказывается и рост цен на квартиры на рынке купли-продажи, и постоянно повышающиеся квартплата и коммунальные платежи. «Стандартная однокомнатная квартира в спальном районе» (это понятие используется риелторами в качестве базовой величины, от которой рассчитываются все прочие) стоит сегодня от $600 в месяц.

Дорого – это хорошо? Иногда отдельные агентства предлагают за квартиру больше, чем все остальные. За вариант, оцениваемый всеми в $600, могут вдруг предложить $800. На первый взгляд, тут нужно только радоваться: получать больше денег – естественное желание человека. Однако задумаемся, вспомним о том самом бесплатном сыре… Скорее всего, столь «щедрое» предложение (напомним, оно исходит вовсе не от нанимателя, а от агентства) имеет целью заманить клиента. Потом квартиру будут пытаться сдать за эту сумму, желающих не будет, и агент все равно предложит цену снизить. А вы уже потратили пару месяцев (доходов за это время не было никаких), да еще раз 15 ездили показывать квартиру.

Но даже если снимающий по завышенной цене нашелся, это тоже не всегда хорошо. Такой человек может в любой момент понять, что он ошибся, и найти себе другую квартиру. Вы же получите лишь подранные обои (даже самый аккуратный человек что-то попортит) и необходимость снова искать нанимателя. Так что оптимальной следует считать сдачу по цене средней для рынка или даже чуть (5-7%) ниже – в этом случае арендатор будет вами дорожить.

Делать ли ремонт? Тоже проблема. Отремонтированная квартира, конечно, может быть сдана дороже, но сам ремонт стоит денег. Окупится ли он? Этот вопрос зависит от конкретных условий: где расположена квартира, каковы ее параметры – и лучше всего задать его агенту. В самых же общих чертах можно сказать, что однозначно надо ремонтировать квартиру, если она «убитая» (в ней жила до этого семья алкоголиков). Дело тут не только в деньгах, но и в том, что в такое помещение нормальный человек не поедет ни за какие деньги. А значит, арендаторы у вас будут под стать нынешнему состоянию квартиры, и вы нахлебаетесь с ними проблем. Но и творить евроремонт в типовой «панельке» на окраине тоже ни к чему. Квартира должна быть чистой, уютной и без особых изысков. (Напоминаем, что мы говорим о типовом рынке – на элитном свои правила).

Что касается мебели и бытовой техники, то тут нужно поступать совсем просто. Если все это у вас есть, конечно, поставьте. Нет – и не надо. В крайнем случае, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», арендатор может сказать, что он хочет холодильник – и вы купите из первых полученных от него денег.

Обращаться ли в агентство? Однозначно да! Арендаторы иногда пытаются обойтись без агентств, поскольку те берут с них комиссионные. Разумна ли такая экономия – отдельный вопрос (например, можно нарваться на мошенников), но для владельца квартиры все услуги агентств бесплатны. Отсюда вывод: пусть риелторы поработают для моего блага совершенно для меня бесплатно.

Кого предпочесть? Выбор арендатора – вопрос непростой. Во-первых, это должны быть люди, которые будут аккуратно платить и не портить квартиру и находящееся в ней имущество. Во-вторых, они должны не привлекать к себе излишнее внимание. Поэтому идеальным вариантом для Москвы, говорит Ольга Владиславлева, начальник отдела аренды корпорации «Рескор», являются граждане славянской внешности, имеющие стабильную работу и московскую или подмосковную прописку. Животные – однозначно нет (грызут мебель, писают по углам), а вот с детьми ситуация сложнее… С одной стороны, дети, особенно маленькие, могут разрисовать обои. С другой – такая семья не станет устраивать по ночам оргии, в результате которых соседи вызовут милицию.

Что касается «отрицательного рейтинга», то выше всего он у всевозможных рыночных торговцев и разных усатых «лыц», слетевшихся в Первопрестольную с Кавказа и окрестных гор.

Какие документы нужны? Агентство, разумеется, имеет типовые договоры, которые и предложит вам подписать. Но надо помнить, что агентство (как и все мы, грешные) стремится прежде всего к собственной выгоде. Для него главное, чтобы снимающий заплатил за услуги. Так что обратим внимание на ряд моментов, а если их нет, нужно добиться их включения в договор.

Там должны быть четко и ясно прописаны срок действия договора и сумма, получаемая от арендатора ежемесячно. Также ясно и недвусмысленно должно говориться о том, когда именно должны осуществляться эти платежи (5 числа каждого месяца), а также что последует в случае, если 5 число наступило, а денег нет. На агитацию снимающего в стиле «такого не будет никогда» «вестись» не стоит и следует внести в договор примерно такую формулировку: если опоздание меньше недели – санкций никаких, если от недели до трех – штраф (к примеру, 1% в день), если же больше, то квартира считается освободившейся, и владелец со спокойной совестью сдает ее снова.

Кроме того, рекомендует Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ», следует взять со снимающего страховой депозит – сумму, которая берется в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества. Как правило, страховой депозит равняется одной месячной стоимости найма, и он возвращается после окончания действия договора. Так же, если в квартире остается какое-то ценное имущество, следует составить его опись во избежание последующих «разборок» на тему: «а был ли мальчик?!» (телевизор, стиральная машина и т. п.).

Платить ли налоги? Строго говоря, деньги от сдачи в наем имущества являются доходом, с которого граждане обязаны платить 13-процентный налог – это говорит Налоговый кодекс. А другой кодекс – Уголовный – обещает за неуплату различные кары вплоть до тюремного заключения. Правда, размеры неуплаченного там должны быть такими, какие вряд ли достижимы при сдаче квартиры, поэтому, скорее всего, виновный отделается штрафом.

Присмотритесь к будущим жильцам

На стадии поиска арендаторов, определитесь с тем, кому вы хотите сдать свою квартиру. Это очень важно. Лучше всего в качестве жильцов подходят семейные пары или одинокие женщины в возрасте. Они наверняка не будут устраивать шумных вечеринок, приводить толпы знакомых и друзей и, более или менее, присмотрят за квартирой. Одинокие мужчины, молодежные компании, лица кавказской национальности будут для вас куда более проблематичными. Конечно, идеальнее всего сдавать квартиру знакомым.

Также в любом случае оговорите с будущими жильцами сразу и пропишите в договоре аренды, что квартиросъемщики несут ответственность за всех своих гостей.

Еще важный момент, разрешаете ли вы, чтобы в квартире были домашние животные. Если да, то в случае порчи ими имущества, арендаторы должны вам компенсировать ущерб (добавьте этот пункт в договор).

Перед сдачей квартиры

Когда будущие жильцы найдены, обязательно запишите их полные паспортные данные (также они должны обязательно быть указаны в договоре аренды), номера контактных телефонов.

Можно отключить междугороднюю телефонную связь, чтобы потом вам не пришли огромные счета. Если же арендаторы настаивают на работе «восьмерки», сумма залога за квартиру увеличивается. Прибавьте к ней пару тысяч рублей. Также, лучше всего периодически проверять стабильно ли жильцами оплачиваются счета за разговоры, чтобы не накопилось большой задолженности и у вас потом не было проблем.

Составьте акт приема-передачи квартиры, как дополнение к договору аренды. В нем обязательно пропишите какие вещи, технику оставляете в арендаторам. Также укажите в каком состоянии находятся все эти вещи. При этом понимайте, что за время сдачи квартиры происходит естественный износ всей техники и так далее, и жильцы не обязаны покрывать вам расходы по ремонту или замене этих вещей.

Первые месяцы, после сдачи квартиру в аренду, стоит все таки заходить и проверять ее состояние. В договоре наверняка будет прописано, что вы можете приходить раз в месяц, предупредив заранее -  смело пользуйтесь этой возможностью.

Если жильцы съезжают

Арендаторы собираются съезжать, в этом случае вам нужно внимательно проверить состояние квартиры и всей, находящейся в ней техники.

Также убедитесь, что все нужные платежи оплачены и квартиранты не оставили за собой долгов.

Если ничего не испорчено и все оплачено, то вы возвращаете, данный вам залог за квартиру.